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“房票”安置“重出江湖”

曾在棚戶區(qū)改造中扮演重要角色的“房票”安置近期重回人們視野。1月5日，廣州開出全市首張“房票”，標(biāo)志著廣州市房票政策正式落地。廣州之后，佛山等地也發(fā)布“房票補(bǔ)償”政策，據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，自2023年以來已有超50城推出房票安置政策。

所謂“房票”，就是給征遷居民發(fā)購房券，持券者可以去指定區(qū)域、項目等選房。“房票”制度的推出被視為一種更為快捷、靈活的補(bǔ)償方式。特別是當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并存階段，城市更新需求日益增長。

對地方政府而言，“房票”安置有助于加快推進(jìn)重點片區(qū)城市更新改造，同時，在一定程度上緩解舊改過程中地方政府短期財政集中支出壓力。

在舊村、舊城改造工作中，征遷居民對于補(bǔ)償?shù)年P(guān)注點是算好“經(jīng)濟(jì)賬”。“房票安置”方式的加入，不僅拓寬了安置渠道，增加了征遷居民選擇房源的范圍，還可以讓他們根據(jù)自身需求和喜好，在“房源超市”中自由選擇合適的物業(yè)類型、戶型、面積、位置等，從而提高自由度和認(rèn)同感。而且，對參與各方來說，都是有利的。

近年部分房企陷入流動性危機(jī)，導(dǎo)致一些舊改項目工作停滯，村民回遷房產(chǎn)不能及時交付，資金補(bǔ)償也不能到位。這種情況下，房票制度的推出，應(yīng)該說還是一種比較快捷、靈活、有保障的補(bǔ)償方式。

多地試點現(xiàn)房銷售模式

2021年以來，北京、杭州、合肥、西安、寧波、鄭州等多地推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點。2022年至2023年7月，北京推出的住宅用地中，超半數(shù)地塊設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。去年9月，雄安新區(qū)稱，取消商品住房預(yù)售，實行現(xiàn)房銷售。2024年1月11日，浙江召開全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，在溫州市及其他城市積極穩(wěn)妥開展現(xiàn)房銷售試點。湖南岳陽、浙江衢州、河北唐山、廣西柳州等地近月來發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)政策中也提出鼓勵開展商品房現(xiàn)房銷售試點。

這意味著作為基礎(chǔ)性制度之一，在中國國內(nèi)實施30年的期房銷售制度正發(fā)生變化。去年以來，部分開發(fā)商陷入流動性困境，導(dǎo)致樓盤爛尾甚至出現(xiàn)停貸風(fēng)波，這令預(yù)售制背后的風(fēng)險被進(jìn)一步放大，推進(jìn)現(xiàn)房銷售自然就有了更多的共識。相比交付期動輒長達(dá)一兩年的預(yù)售制，“所見即所得”的現(xiàn)房銷售，能有效降低房屋爛尾和質(zhì)量安全等風(fēng)險。在此時加速推進(jìn)預(yù)售制向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變，有助于控制房地產(chǎn)市場交付風(fēng)險的新增量，為市場平穩(wěn)運行夯實基礎(chǔ)，同時也利于消費者信心的恢復(fù)。

當(dāng)然，指望現(xiàn)房銷售在短時間內(nèi)完全代替預(yù)售制，并不現(xiàn)實。

一方面，現(xiàn)房銷售對開發(fā)商的資金實力、質(zhì)量管控水平等提出了更高的要求。而目前房地產(chǎn)市場整體上處于轉(zhuǎn)型階段，相當(dāng)一部分開發(fā)商仍面臨較大的運營壓力，現(xiàn)房銷售的推進(jìn)速度必須要考慮到行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展實際。同時，也需要配套金融支持的完善。

另一方面，預(yù)售制實行了近三十年，其與土地出讓、城市開發(fā)等深度關(guān)聯(lián)，要徹底完成轉(zhuǎn)軌，可謂茲事體大，涉及諸多系統(tǒng)性的優(yōu)化、調(diào)整。有專家預(yù)測，未來5年，全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比將有望由目前的13.9%升至20%，這或許更符合現(xiàn)實。實際上，這次多地的試點部署，也都強(qiáng)調(diào)是“鼓勵”和“探索”，而并非硬性要求。

綜合來看，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議所提出的——有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實到位，這種“兩手都要抓”的安排，是最為穩(wěn)妥的方式。

保交樓進(jìn)入“攻堅期”

在近年來關(guān)于房地產(chǎn)的政策部署中，保交樓一直是重要主線。為應(yīng)對停工停貸現(xiàn)象，2022年7月，中央政治局會議首次提出保交樓。2023年，保交樓也成為各地穩(wěn)樓市的關(guān)鍵任務(wù)。

截至2023年末，350萬套保交樓項目已實現(xiàn)交付超268萬套，交付率超76%?！氨＝粯沁€帶動了房屋竣工面積明顯增長，房屋陸續(xù)交付，對化解房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛起到了積極效果。”

從各方傳遞出的信息來看，2024年，保交樓仍是房地產(chǎn)業(yè)的重要主旋律。

2023年12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹強(qiáng)調(diào)，保交樓工作落實屬地責(zé)任，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，加快預(yù)售制度改革。

歲末年初，不少地方政府也在布置今年工作時，將保交樓工作放在重要位置。1月初，山東省委經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，多措并舉推進(jìn)“保交樓、保民生”。并強(qiáng)調(diào)，壓緊壓實企業(yè)主體責(zé)任和地方政府所負(fù)的責(zé)任，確保制定個性化政策來應(yīng)對不同情況，堅決打贏“保交樓”的硬仗。

2024年保交樓工作將進(jìn)入“攻堅期”，難度會只增不減。2023年12月，碧桂園董事局主席楊惠妍表示，未來的12個月，交付挑戰(zhàn)會進(jìn)入深水區(qū)，2024年碧桂園交付量預(yù)計超過40萬套，數(shù)量仍然龐大。

保交付面臨的壓力主要來自資金層面。雖然政府部門持續(xù)安排專項資金，但若銷售難以升溫，交付層面面臨的資金缺口仍然不可忽視。在此背景下，作為“保交樓”的重要配套舉措，預(yù)售制度改革有望加快破局。

2023年已有多地試點現(xiàn)房銷售，合肥、鄭州亦提出在部分區(qū)域進(jìn)行試點。2024年，預(yù)計將有更多城市或地區(qū)推進(jìn)試點現(xiàn)房銷售，有望加快預(yù)售制改革進(jìn)程。

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